銀行にすすめられたその住宅ローン、本当に大丈夫？

2026.3.4 更新

こんにちは、ディライトハウスの水本です＾＾

銀行のパンフレットに書いてある
「10年固定」という言葉。

これを見て、
「固定金利の商品なんだ」
と思ってしまう方は
とても多いのではないでしょうか。

また、
銀行の窓口に行くと、
すすめられる住宅ローンの多くは、

・3年固定
・5年固定
・10年固定

といった
当初期間固定型のローンです。

でも実はこれ、
「固定金利」ではありません。

変動型の一種です。

■ 当初期間固定は、ずっと固定ではない

名前に「固定」と入っていますが、
固定されるのは
最初の数年間だけです。

期間が終わると、

・同じ商品を継続する
・変動金利に変更する

といった選択が必要になります。

つまり、
その時点で
金利が再設定されるため、
返済額が変わる可能性が高いのです。

■ 銀行がすすめる＝安全、ではありません

銀行がすすめてくれたから
安心。

そう思ってしまいがちですが、
必ずしもそうではありません。

住宅ローンは、
将来の金利変動リスクを
理解したうえで
選ぶことがとても大切です。

■ 当初期間固定の大きな特徴

特に理解しておきたいのが、

「返済額アップに上限がない」

という点です。

一般的な変動金利には、

・5年ルール
・125％ルール

といった仕組みがあります。

しかし、
当初期間固定には
この制限がありません。

そのため、
返済額が大きく上がる可能性もあります。

■ 返済額が急に増える可能性もある

例えば、
固定期間中の返済額が
80,000円だった場合。

見直し後に40％上がれば、

80,000円 → 112,000円

となります。

一気に増える可能性があるのです。

■ 優遇幅が縮む仕組みにも注意

当初期間固定は、
最初の数年間だけ
金利優遇が大きく設定されているケースが多いです。

例えばこんなイメージです。

店頭金利：2.8％
当初優遇：▲2.0％
→ 当初金利：0.8％

しかし3年後、

優遇：▲1.3％
→ 適用金利：1.5％

市場金利が変わらなくても、
優遇が縮むだけで
金利が上がることがあります。

■ 金利上昇が重なるとどうなる？

さらに市場金利が上がれば、

店頭金利：3.8％
優遇：▲1.3％
→ 約2.5％

店頭金利：4.8％
優遇：▲1.3％
→ 約3.5％

という可能性もあります。

■ 実際の返済額で見てみましょう

条件はこちらです。

借入：3,000万円
期間：35年
当初金利：0.8％

当初3年間の返済は
約78,000円です。

3年後、

① 優遇縮小のみ
→ 約86,500円（約11％アップ）

② 市場金利＋1％
→ 約99,000円（約27％アップ）

③ 市場金利＋2％
→ 約113,000円（約45％アップ）

という可能性もあります。

■ 金利は動かない保証がない

「そんなに上がらないでしょ」
と思う方も多いです。

確かに、
急上昇するとは限りません。

でも、

絶対に上がらない保証もありません。

■ メリットだけで判断しないことが大切

住宅ローンを選ぶときは、

・金利の低さ
・月々の安さ

だけで判断してはいけません。

必ず、

・リスク
・将来の変化

まで理解したうえで
選ぶことが大切です。

■ まとめ

銀行がすすめる商品が
あなたにとって最適とは限りません。

住宅ローンは、
人生で最も大きな契約です。

だからこそ、

「理解して選ぶ」

これを忘れないようにしてください。

それでは、次回もお楽しみに＾＾